Workshop 3 dei Gruppi Operativi Tematici


Regolatori, esperti tecnici e finanziari attorno al tavolo di BUILD LAB per industrializzare il meccanismo di presentazione, validazione e attivazione dei progetti di efficientamento energetico in edilizia.

Il terzo workshop dei Gruppi Operativi Tematici, svoltosi il 13 dicembre 2017, si apre con la presentazione dei Casi Studio, le tre proposte di riqualificazione lette attraverso la lente della “griglia informativa” elaborata nelle settimane precedenti con il supporto di BPER banca, ENEA, Università di Bologna ed AESS. Obiettivo della griglia è la raccolta di tutti i dati e le informazioni utili a comprendere come strutturare la proposta di intervento e individuare i cosiddetti “economics” di progetto. Tra il secondo ed il terzo workshop diverse attività intermedie sono state condotte per assicurare una condivisione reale degli elaborati e la raccolta di input rilevanti per il prosieguo dei lavori: sul fronte interno, la condivisione delle griglie informative dei tre esperti tecnici AESS, ENEA e Università di Bologna, l’analisi comparativa delle griglie, la costruzione di una «Griglia Build Lab» integrata e l’invio della griglia ai Casi Studio per la compilazione; sul fronte esterno due momenti di incontro, con BPER banca e con la Regione Emilia-Romagna - DG economia della conoscenza, del lavoro e dell'impresa.

Il caso di ASPPI Bologna

Il caso di ASPPI Bologna risulta di particolare interesse in quanto i proponenti, grazie alla griglia, hanno avuto modo di definire da zero sia gli interventi che i primi dati di natura economica.
ASPPI presenta uno dei tre condomini facenti parte del caso-studio, costituito da un edificio in linea del 1963 localizzato a Bologna in zona Barca, costituito da 6 piani abitati, un piano terra con portico e zona garage e sottotetto per un totale di 24 appartamenti. I consumi energetici sono pari a circa 35.000 €/anno (riscaldamento ed elettricità). Nel 2016 sono state installate le valvole termostatiche, mentre nel 2017 è stata installata una caldaia a condensazione, per cui i consumi relativi all’anno 2017 dovrebbero essere rivisti al ribasso. L’intervento viene ipotizzato sul solo involucro: sostituzione degli infissi (a carico dei proprietari), realizzazione del cappotto esterno e di altri interventi di isolamento dei solai dei piani non riscaldati, installazione di pannelli solari e ipotesi di intervento di adeguamento sismico.
Il piano economico considera circa 12.000 €/anno di risparmi, senza considerare l’intervento sugli infissi, e circa 15.000 € di manutenzione straordinaria risparmiata per il mancato rifacimento dell’intonaco in quanto associato alla realizzazione del cappotto. Il totale dei costi di intervento ammonta a circa 225.000 €.

E gli altri casi?

ACER Ferrara e Legacoop Emilia-Romagna presentano invece due proposte di riqualificazione dal punto di vista tecnico più avanzate e, nel caso delle ACER, consolidate. Per questi Casi-Studio compilare la griglia di pre-screening è quindi utile a capire come porsi nei confronti di interlocutori quali le ESCO e le assemblee di condominio, di fronte ai quali occorre presentarsi con un piano di investimento appetibile e verificato. Se per ACER è importante essere capaci di valutare la proposta di una ESCO, per Legacoop lo è invece riuscire a comprendere in fase iniziale quanto la componente demografica andrà ad incidere sulla bilancia degli investimenti e se è possibile ragionare in termini di incremento del valore immobiliare.

Si apre quindi la discussione rispetto ai piani presentati ed emergono diversi elementi di criticità, sia rispetto agli interventi tecnici e risparmi attesi, sia rispetto alla completezza del quadro economico. I casi si trovano quindi nella posizione di dover rendere conto della bontà della propria proposta di fronte a tre possibili interlocutori: il finanziatore, il certificatore e il proprietario.

Convincere il finanziatore significa:

  • Garantire la qualità tecnica e il risparmio energetico:
    • la banca, come abbiamo visto nei risultati del precedente workshop, ha bisogno di documenti che certifichino la correttezza dei dati tecnici forniti e rendano quindi il progetto affidabile. Senza questa certificazione, il progetto non risulta ammissibile a valutazione;
    • l’erogazione di finanziamenti pubblici per interventi di efficientamento energetico sarà sempre più legata all’Attestazione di prestazione energetica pre e post-intervento: è infatti in arrivo la revisione della direttiva 31/2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia
  • Dimostrare la solidità dell’impresa che realizza l’intervento (ESCO);
  • Tenere conto di tutti i fattori di costo/ricavo che possono influenzare negativamente o positivamente i flussi di cassa;
  • Produrre flussi di cassa positivi per ciascuna annualità: è importante ottenere un DSCR (Debt Service Cover Ratio) di almeno 1.2, cioè la differenza tra ricavi e costi deve portare ad avere un “tesoretto” che consente di fare fronte ad uscite e costi imprevisti (tassazione, ritardi nei pagamenti, etc.)

Convincere il certificatore/organismo di controllo significa:


  • Dimostrare la bancabilità della proposta in fase progettuale attraverso corretta valutazione del risparmio economico atteso;
  • Dimostrare la conformità dal punto di vista tecnico ed economico nelle successive fasi di realizzazione, esercizio e gestione dell’opera, in particolare conformità al raggiungimento delle performance di risparmio energetico.

Convincere i proprietari significa:

  • Tenere in considerazione gli elementi di cogenza nel momento in cui si deve operare una scelta rispetto agli interventi di riqualificazione da approvare all'assemblea di condominio: ad esempio l’intervento in facciata per il rifacimento dell’intonaco (come nel caso di ASPPI Bologna) prevederebbe da regolamento la realizzazione del cappotto;
  • Elaborare un cronoprogramma che eviti costi inutili e possibili sovradimensionamenti: nel caso di ASPPI Bologna, ad esempio, l’aver già operato la sostituzione della caldaia prima della realizzazione del cappotto comporterebbe una diseconomia nel quadro complessivo della riqualificazione.

Gli aspetti (solo apparentemente) secondari

Investire in interventi più profondi e prodotti più prestanti e innovativi, sebbene comporti un aumento dei costi, può contribuire significativamente ad aumentare i risparmi e a rendere i flussi di cassa molto più attrattivi sia per la ESCO sia per la banca. A questo si può aggiungere che per accedere al sistema degli incentivi occorre utilizzare prodotti con prestazioni conformi ai requisiti previsti. L’Ing. Ruggiero De Giorgio, direttore tecnico di Aliva ed esperto tematico invitato al workshop, pone l’attenzione sul tema della certificazione dei materiali e dei prodotti utilizzati, aspetto che all’estero, in particolare in Francia, Regno Unito e Germania  viene ottimizzato dalla presenza di un ente istituzionale chiamato a valutare l’efficienza “progettuale” anche in fase operativa.

Stefano Stefani (ERVET-Regione Emilia-Romagna) sottolinea inoltre come in fase di progetto possa essere utile considerare anche la capacità edificatoria residua dell’edificio/complesso di edifici, immaginando quindi che da questa possano derivare proposte di aumento volumetrico (a questo si possono collegare le proposte del progetto ABRACADABRA).

La discussione tra esperti tematici e casi studio ha portato in evidenza l’esigenza di stabilire con maggiore chiarezza i flussi di cassa dei tre progetti e l’importanza di chiarire dove esattamente sia possibile semplificare la procedura di redazione e valutazione dei progetti, verificando ruoli e responsabilità di ciascun attore nella filiera dell’efficienza energetica in edilizia.

Programma del workshop


Partecipanti


Organizzazione e coordinamento
  • Teresa Bagnoli, ASTER
  • Serena Maioli, ASTER
  • Elena Goldoni, ASTER
  • Marco Marcatili, Nomisma
  • Maurizio Bottaini, Nomisma
  • Chiara Pelizzoni, Nomisma

Esperti tematici
  • Piergabriele Andreoli, AESS
  • Paolo Braglia, IREN Rinnovabili
  • Elena Cattani, Università di Bologna
  • Jacopo Colonna, Aliva
  • Ruggiero De Giorgio, Aliva
  • Annarita Ferrante, Università di Bologna
  • Francesco Maraviglia - FEDERESCO/VPE
  • Adelaide Mondo, BPER Banca
  • Pierpaolo Mulargia, ENEA - Unità Tecnica Efficienza Energetica (UTEE)
  • Attilio Raimondi, Regione Emilia-Romagna
  • Angela Soverini, Regione Emilia-Romagna
  • Stefano Stefani, Ervet-Regione Emilia-Romagna

CASI STUDIO selezionati tramite manifestazione di interesse
  • Libero Bedogni, CCDP Reggio Emilia
  • Mauro Gambino, ASPPI Bologna
  • Alexei Novikov, Sicrea
  • Patrizia Poletti, ACER FERRARA - Azienda Casa Emilia-Romagna Ferrara
  • Rita Pareschi, Legacoop Emilia-Romagna
  • Guido Tantini - ASPPI Bologna



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