Workshop 2 dei Gruppi Operativi Tematici


Come si valuta la finanziabilità di un progetto di riqualificazione?
Quali informazioni minime è necessario presentare per rendere un progetto valutabile dal punto di vista tecnico-finanziario?


Il secondo workshop dei Gruppi Operativi Tematici, tenutosi l’8 novembre 2017 presso la sede di ASTER, si concentra sull’individuazione delle informazioni minime sulla base delle quali i decisori, sia tecnici che finanziari, basano le proprie valutazioni rispetto alla fattibilità e finanziabilità dei progetti.

Se infatti nel primo workshop i tre Casi Studio hanno avuto modo di presentare il proprio perimetro d’azione e le intenzioni progettuali, per rendere le proposte di riqualificazione confrontabili e valutabili in modo il più possibile standardizzato è ora necessario evidenziare attraverso quali dati e informazioni sia possibile realizzare uno screening preliminare e valutare quindi se e come il progetto può passare ad una successiva fase di approfondimento del piano tecnico ed economico-finanziario (go/no go). E’ importante infatti capire sin da subito se l’ipotesi progettuale può concretizzarsi, al fine di ridurre sprechi di tempo e risorse, sia da parte di chi propone e che da parte di chi valuta i progetti.

Tra gli esperti tecnici, ENEA, Università di Bologna ed AESS hanno fornito preliminarmente al gruppo tre proposte di griglie informative, utilizzate da ciascuna organizzazione con obiettivi diversi nella prassi quotidiana. BPER banca ha invece fornito alcune indicazioni di minima utili ad un istituto finanziario per la fase di pre-valutazione di una proposta di efficientamento energetico del costruito.

Le griglie tecniche

Le griglie fornite da ENEA, Università di Bologna e AESS si concentrano su aspetti diversi e nel loro complesso richiedono informazioni relative a: localizzazione e geometria dell’immobile,, caratteristiche dell’involucro (componente passiva), caratteristiche degli impianti e tipologia di approvvigionamento energetico (componente attiva), caratteristiche strutturali dell’immobile, consumi termici ed elettrici, interventi di manutenzione e riqualificazione già realizzati, interventi proposti.

La griglia della banca

Per comprendere le caratteristiche economiche dell’intervento un istituto finanziario ha bisogno di alcune informazioni di minima relative al progetto (caratteristiche, obiettivi e costi dell’intervento, stima del risparmio energetico atteso espresso in KWh/anno e €/anno), con documentazione tecnica allegata che supporti tali informazioni (diagnosi energetica realizzata da una ESCO certificata e piano economico finanziario). Un ulteriore elemento di valutazione, oltre al risparmio energetico e di costi (riduzione di CO2 + DSCR - Debt Service Cover Ratio), è l’affidabilità finanziaria del soggetto che presenta la proposta, in relazione principalmente alla solidità patrimoniale e alla presenza di un buon track-record di interventi.

Oltre alle informazioni di carattere tecnico ed economico, ci sono ulteriori parametri di contesto che possono determinare l’opportunità o meno di investire, raramente tenuti in considerazione in fase progettuale (es. sicurezza idraulica, vivibilità/attrattività del contesto urbano in cui è inserito l’immobile).

Nel corso del workshop due testimoniale di Federesco/VPE e Iren Rinnovabili mettono in luce criticità e “nodi” da sbrogliare per facilitare la realizzazione di interventi di riqualificazione dell’edilizia residenziale di successo: da un lato la necessità di standardizzare i processi di redazione dei progetti e successiva valutazione, dall’altro l’esperienza di Rebuild ha evidenziato la diffidenza dei piccoli proprietari e la scarsa competenza degli amministratori condominiali, figure chiave nei processi di riqualificazione del costruito residenziale.

L’Università di Bologna presenta alcune soluzioni al vaglio nell’ambito del progetto ABRACADABRA per rendere più appetibili gli investimenti in riqualificazione: il modello proposto si basa su un rientro dell’investimento molto breve per l’ATI (1-2 anni) che sostiene i costi dell’intervento, la quale si ripaga sia con il risparmio energetico sia con con la vendita di nuove unità immobiliari realizzate a fronte di un incremento di valore dell’immobile ristrutturato e dotato di addizioni volumetriche.

I referenti di casi studio concordano con la necessità di ottenere un unico elaborato di riferimento e obiettivo di Nomisma tra il secondo e il terzo workshop è quindi operare un’integrazione ottimale tra le schede fornite e una loro semplificazione, per assicurare da un lato la completezza delle informazioni e allo stesso tempo permettere una valutazione preliminare speditiva.

 

Lista dei partecipanti:

Organizzazione e coordinamento
  • Teresa Bagnoli, ASTER
  • Serena Maioli, ASTER
  • Marco Marcatili, Nomisma
  • Maurizio Bottaini, Nomisma
  • Chiara Pelizzoni, Nomisma
Esperti tematici
  • Elena Cattani, Università di Bologna
  • Pierpaolo Mulargia, ENEA - Unità Tecnica Efficienza Energetica (UTEE)
CASI STUDIO selezionati tramite manifestazione di interesse
  • Patrizia Poletti, ACER FERRARA - Azienda Casa Emilia-Romagna Ferrara
  • Francesca Montalti, LEGACOOP Emilia-Romagna
  • Francesco Lamandini - ASPPI Modena
  • Fatima Alagna - Politecnica
  • Rudi Fallaci - MATE
  • Alexei Novikov, Sicrea
  • Libero Bedogni - CCDP Reggio Emilia
  • Guido Tantini - ASPPI Bologna
Contributi da:
Francesco Maraviglia - FEDERESCO/VPE



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